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时寒冰:开发商该清醒了

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南京大学客座教授、中国传媒人联盟特约观察员、上海证券报评论版主编 时寒冰   今年已注定是中国房地产市场不平静的一年。从年初开始,中国公众陆续经受了房地产市场“拐点论”、“百日巨变”论等各种论调的“轰炸”,但即使在住房交易量已经普遍下降的当前,人们感受到的仍然是房价的高不可攀。   最近,SOHO中国有限公司董事长潘石屹又公开宣称,其房地产项目的价格将全面上调。其上调的理由有三,一是建筑原材料价格大幅上涨;二是目前房地产市场的价格已经进入底部,是各种资金进入房地产市场抄底的好时机;三是看好中国未来的经济,房价上涨是必然等。   就在这种“矛盾”的氛围中,本刊记者采访了著名财经评论员时寒冰。他对潘石屹的论调持相反态度,并且明确表示,在中国房地产市场出现全面的周期性调整的情况下,房地产价格的调整才刚刚开始。   “热卖”是投机的结果   《环球人物》:最近,万科在上海等地又启动了新一轮降价潮,而潘石屹却宣布SOHO中国地产旗下的楼盘全面提价,在当前房地产成交量萎缩的形势下,您怎么看待这个反差?   时寒冰:万科降价的是住宅,潘石屹宣称涨价的是商业地产。比较这一问题的时候,有必要将两者分开。尽管如此,潘石屹的涨价仍然不具有代表意义,就连潘石屹自己也承认,单个项目的热销并不代表整个房地产行业的资金困局有所改变。   住宅价格已经远远超过民众的实际购买力,下跌是必然的。商业地产由于其特殊性(商业地产在整个房地产开发总量里面,比重占得较小;市场对商业地产的需求不像对住宅地产的需求那样大量和迫切;这次国家调控的对象,也主要是针对住宅地产),会晚于住宅市场的调整。但是,需要注意的是,由于商业地产目前面临空置率上升及招商难等问题,因此,投资商业地产需要谨慎。   《环球人物》:潘石屹的三里屯SOHO项目因为热卖而广受关注,您认为其热卖的原因是什么?   时寒冰:其实,这里所说的“热卖”,只不过是一种炒作,而且这种“热卖”仅仅指的是三里屯SOHO的商业地产部分(商铺和写字楼),其住宅部分销售仍然缓慢。8月29日《新京报》报道说:“7月12日批准预售公寓目前登记售出58套,销售人员表示还有将近400套可供选择。”这则报道就是很好的答案。   至于三里屯SOHO商业地产部分所称的“热卖”,我认为是投机的结果。虽然投机短期内给开发商带来了收益,但商业地产如果未来租不出去,利用率降低,将给这些投资、投机者带来巨大风险。同时,三里屯SOHO采取的是“散售”的销售方式,也就是“一卖了之”。有业内人士指出:“散售意味着商场的经营决策权将分散于各个小业主手中,意味着商场定位、业态规划只是一纸空谈。”   高房价已成无源之水   《环球人物》:您从2006年开始,您推出了《中国房事黑皮书》,那么,您认为从2006年到今年的这3年里,中国的房地产市场呈现出的是怎样的一个曲线?曲线的背后,说明了什么?   时寒冰:从2006年至今的3年中,全国不少地方的房价上涨了一倍多。几乎是一个直线上涨的行情。只有深圳、广州等珠三角地区,房价在今年实实在在的下跌了。   其实,我国从2005年3月起,就已经开始调控房地产市场,但是,房价在调控声中反而屡创新高。其主要原因有三:首先,地价在此期间大涨。地方政府通过“招拍挂”(招标、拍卖或挂牌)政策吸引开发商的竞争,不断抬高地价。其次,开发商为了追求自身利益最大化,囤积土地,延迟开发,导致土地出让面积虽然很大,但有效供给的增加却受到限制。另外,开发商、炒房者等共同囤积大量住房,也进一步减少了有效供给。再次,保障性住房供应严重不足。2006年4月的时候,还有70个地级以上城市未实施廉租住房制度,有些地方虽然实行了,但廉租房数量很少。这使得能够抑制商品房价格上涨的一个重要力量被架空了。   《环球人物》:您最近推出了《中国房事黑皮书(2008)》,在您看来,今年的房地产市场有什么特点?您有什么体会?   时寒冰:今年的房地产市场,最明显的一个特点是,成交量极度萎缩,房地产市场不景气。这说明,在房价严重偏离民众实际购买力的情况下,房价真的是涨不动了,缺少购买力支撑的房价已经成了无源之水、无本之木。   在仅仅成交量萎缩而房价(除了珠三角地区)并未明显下跌甚至仍在缓步上涨的情况下,以开发商、银行、地方政府为代表的各种利益主体,就开始游说中央救市。从中,我们不难感受到,既得利益集团维护自己暴利的欲望是多么强烈。房价的连年上涨,对住房这一民生问题危害极大,同时,房价上涨又助推通货膨胀,透支民众的消费,导致我国经济发展过于依赖投资和出口而内需屡拉不动。可以说,高房价不仅危害民生,也给我国的经济发展带来巨大障碍。另一方面,如果房价继续上涨,盘踞在我国房市中的热钱就更容易套现离开,很容易引发一场楼市危机。因此,房地产泡沫的挤压应该趁早进行,漠视泡沫的存在只会埋下更大的隐患。   《环球人物》:目前市场有两种观点:有人认为房价调整明年年初到底,另外也有专家表示房价下调将是长期趋势,那么您认为呢?   时寒冰:我认为房价在经过以成交量萎缩为特征的盘整阶段后,很可能突然向下。尤其是在北京这样的一线城市,房价未来调整的幅度会更深一些。   《环球人物》:您认为国家最近发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》会对市场产生什么样的影响?   时寒冰:国家最近发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》对开发商囤积土地的行为做了更明确的限制,这将加速现有土地的开发进度,增加市场的有效供给,对房价具有明显的抑制作用。   开发商仍在抱着幻想死挺   《环球人物》:目前北京的房价构成包括哪几部分?与国外大城市如纽约、伦敦的房价相比,北京的房价高吗?   时寒冰:不仅北京,全国的房价构成都大致相同。在我国目前的商品房成本构成中,建筑成本其实很小,其余的绝大部分成本由三块组成:一是土地出让金;二是名目繁多的税费;三是由权钱交易导致的腐败成本。   与国外大城市相比,中国的房价,尤其像北京这样的一线城市的房价是非常高的。数据显示,2008年3月份,美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋,即别墅,面积一般为每套200平方米左右,且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米(未装修的毛胚房),如果加上装修,单价大约在4100元/平方米左右。如果考虑到美国的房价是包含土地的,而我们的房价只有70年的土地使用权,再考虑到美国的人均年收入是我们的接近30倍,以及美国的社会保障机制要好于中国等等因素,可以说,北京、上海等地早已和世界发达国家的房价接轨。   《环球人物》:房地产市场目前资金紧张已经是不争的事实,房地产开发企业之间的重组、转让土地、甚至退地事件也在各个城市不断地发生。这是不是说明目前的房地产企业正在经历一场优胜劣汰的调整?   时寒冰:是的。当房地产业达到“是个房子都能卖,且卖出好价钱”的地步时,当任何开发商都能赚取暴利时,也就说明,这个行业已经出现严重问题了,必须促使这个行业竞争,达到优胜劣汰的目的。   《环球人物》:您认为目前房地产企业最大的问题是什么?   时寒冰:目前,中国房地产企业最大的问题是沉浸在对暴利的追逐中不愿意醒来,当寒冬已经到来时,只有为数不多的开发商降价售房,绝大部分开发商仍在抱着幻想死挺。中国房价有必要来一次调整,让这些开发商彻底清醒下来。
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